一个26岁“老旧小区”的焕新之路｜社区微观察

照片上，一罐红底白字的“可口可乐”，背景是焕然一新的居民楼，醒目又喜庆。

上周，黄浦区半淞园路街道社区管理办主任姜轶栋在朋友圈发了这张照片，配了一行字：“一罐可乐见证华浩苑的焕新与重生。”

尚未“而立”却已“老旧”，外墙脱落、电梯损耗、专项维修资金严重不足——面对重重困难，建于2000年的半淞园路街道华浩苑小区耗时两年半推动焕新，做成了看似不可能的事。一个26岁“老旧小区”的焕新之路，带给基层治理诸多启示。

一份宣讲手册

“全透明”和“笨功夫”

触目惊心！2023年7月，装饰线脚掉落，差点砸中小朋友；2023年8月，外立面坠落砸坏电瓶车；2024年8月，外立面坠落砸穿车辆后挡风玻璃……两年内13次险情，全部收进《华浩苑外墙维修方案专项资金筹集方案宣讲手册》。

有问题就解决问题，首先要“全透明”。宣讲手册，华浩苑365户业主人手一册。房子怎么修？这份共计33页的手册，说得明白——从外立面脱落回顾、检测报告内容摘要、外修方案制定过程、施工工艺介绍、维修资金筹集流程……一应俱全。其中，问题与答复汇总，回答了业主们特别关心的22个问题。一个备受关注的问题是：是否保留原有欧式建筑风格？答案是，外立面基本样式不变。另一个问题是，小区电梯故障频发，能否启动更新。答案是，区房管局、区市场局、半淞园路街道正在指导推进本小区老旧电梯更新。

一件难做的事，要做成，更要下”笨功夫“。2024年，华浩苑外墙安全隐患整治被纳入黄浦区动真碰硬专项行动，由区领导包保，区房管局、半淞园路街道牵头组建专项工作专班，统筹推进。街道抽调年轻机关干部，联合居委、居民志愿者，组建三人“扫楼小组”，挨家挨户送上宣讲手册，耐心解释。整个项目开了150多场业主沟通会，收集诉求、专班研讨、反馈居民，形成闭环。居民所有疑问，短时间内就能通过各种渠道收到回复。

下足“笨功夫”，事无巨细又抓核心关键。宣讲手册要达到的目标就是——让每一位业主都知情，保障公开透明，保障所有业主有序参与。

有序参与，一个重要的组织方式，就是用好“最小治理单元”楼组。华浩苑共有4栋高层住宅，底层配套商铺。每幢楼情况不同，资金筹集、动工维修，先从带头楼组做起，有了标杆示范，就可以带动其他楼组持续跟进，从而实现全小区焕新。

一场理念转变

“明白账”和“划算账”

在申城中心城区，户均出资2.2万元，就能让破旧不堪的小区高楼外墙焕然一新，好比住进了新房子——这笔账，划算！

算清这笔账，却是基层治理理念的一场转变。

大修启动前，华浩苑小区维修资金账户仅剩200多万元；维修资金必须30%保底是法定规范，不能全额动用，能用的约140万元；最终核定大修工程总费用935万元，维修资金远远无法满足大修需求。业委会充分征求业主意见后，决定本次大修采取专项筹资、专款专用，不动用原有维修资金。

计算下来，扣除政府给予的支持，全体业主仍需要自筹808万元，以每户建筑面积按比例分摊，业主户均出资2.2万元。户均2.2万元，不算大数目，但要花得明白。整个项目分解为4栋住宅楼+裙房商户，共5个独立标段，每一标段单独核算修缮内容、工程量、对应造价。每张报价明细表全公开，大到脚手架搭建，小到材料辅料，条目清晰，一看就是“明白账”。

这笔“明白账”，也是“划算账”。当初，有居民认为，修墙是为了公共安全，该由政府全包。问题是，商品房小区房屋外墙归各个自然幢的业主共有，“谁的东西谁负责”，这是常情常理；只不过，外墙的确涉及公共安全。因此，华浩苑，一个商品房小区的高楼外墙焕新，365户业主自筹808万元承担大部分工程费用，财政分担一部分。

另一个问题是，商品房小区的维修焕新，可否使用财政资金？事实上，老旧小区电梯更新已经给出答案。十三年前，黄浦区在全市率先开展住宅小区电梯更新，开启以政府引导、居民为主体的“共治模式”。一位“小巷总理”曾带领居民实现全小区电梯更新，她的动力在于——电梯更新利国利民，提升居住品质、保障社区安全、拉动社会消费、促进绿色低碳；更何况，规范、有序、优质、高效地推动电梯更新，有业主自主自治，更有多部门协同把控全过程，厘清权责边界强化财政支持，推动老旧电梯从“被动改造”向“主动共治”转变，有效破解更新改造难题，划算！

这样的治理思路，充分运用于华浩苑。结果是——“明白账”和“划算账”，厘清了责权边界、推动了自治共治、焕新了小区家园。

一套制度规范

“新课题”和“新样本”

20多岁，一个人正是风华正茂，一个小区却成了“老旧”，为啥？

想想看，投入使用20多年的小区，有几家做到了“规范体检”，做到了五年一中修、十年一大修？一辆几万元的私家车，尚且要强制年检，动辄数百万、上千万元的房子，强制检测维修制度又岂能缺位。

1998年，我国商品住房制度全面开启，迄今不到30年，与之匹配的物权制度还在不断完善。因此，20多岁“老旧小区”的更新，是城市更新的一个新课题。其中，房屋检测维修制度，亟需一套制度规范。

目前，申城有住宅小区1.3万个，房龄逾20年的不在少数。华浩苑焕新，回答了几个关键问题——众筹资金解决“出资问题”，投资监理保障“精准预算”，资金监管守住 “安全底线”，项目代建确保“技术专业”。这一套“组合拳”探索了商品房小区焕新的制度规范。

昨天，新版《上海市住宅物业管理规定》正式实施，完善党建引领下物业治理体系的不少新规范，恰恰来自基层实践。事实上，让城市治理手段、治理模式、治理理念的群众性创新进入立法修法，运用立法方式推动解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，也将是住宅物业管理地方立法的新常态。

华浩苑的焕新之路，也曾迷茫挣扎，但来自基层的创造性实践，探索出了一条可行之路。今年10月，华浩苑外立面排险修缮工程全面竣工。姜轶栋，一位基层公务员、华浩苑焕新的众多全程参与者之一，在微信朋友圈用一罐可乐和新楼的合影来纪念“焕新之路”。“功德无量”，是朋友们的赞许、肯定和期盼。26岁“老旧小区”的焕新之路，也是城市基层治理体系和治理能力的焕新之路。华浩苑，正是一个值得借鉴的新样本。

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